Долевое участие в строительстве в вопросах и ответах

     Одной из наиболее злободневных и болезненных тем новостей в нашей стране остается проблема так называемых обманутых дольщиков, т.е. граждан, вложивших свои деньги для улучшения жилищных условий, но в итоге оставшихся и без жилья и без денег. Анализируя причины, послужившие основанием столь печального итога, можно с уверенностью сказать, что незнание гражданами, норм действующего законодательства, которым в настоящее время регулируется данный вопрос, в немалой степени способствует нарушению законодательства «недобросовестными» застройщиками.

   В данной статье будут рассмотрены наиболее часто возникающие вопросы, связанные с долевым участием в строительстве объектов недвижимого имущества.

1. Каким законодательным актом регулируются вопросы долевого участия в строительстве?

    Правоотношения в сфере привлечения денежных средств граждан и организаций для участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон).   В соответствии с п.1 ст. 1 Закона сфера его регулирования складывается из двух составляющих:

- во-первых,  регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости;

- во - вторых, закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

2. Что должен содержать договор долевого участия в строительстве?

    Пунктом 4 статьи 4 Закона установлено, что договор долевого участия  должен содержать:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

------ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

---  цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

-  гарантийный срок на объект долевого строительства;

-  способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных данной статьей, такой договор считается незаключенным.

3. Подлежит ли государственной регистрации договор долевого участия в строительстве?

   В силу п. 3 ст. 4 Закона договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Законом.

4. Кто может быть застройщиком?

   В силу ст. 2 Закона застройщиком, может быть только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства"  случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

5. Какие гарантии качества объекта долевого строительства, должны быть предусмотрены договором долевого участия в строительстве?

    Статьей 7 Закона установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Кроме того, договором долевого участия в строительстве должен быть установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, который не может составлять менее чем пять лет.

    Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

6. Как и когда застройщик должен передать объект долевого строительства?

    В силу ст. 8 Закона передача  

объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.  

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

7. Как обеспечивается исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия в строительстве перед участником долевого строительства?

    В силу статьи 13 Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

    Кроме того, с 01 января 2014г. вступили в силу изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которыми исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия в строительстве может обеспечиваться поручительством банка, либо договором страхования гражданской ответственности, заключенным со страховой организацией.

     Так же, хотелось бы отметить, что Федеральными законами от 03.07.2016 N 304-ФЗ, №361-ФЗ в Закон внесены существенные изменения, которые вступают в силу с 1 января 2017года, на них мы подробно остановимся в наших следующих публикациях.

Зам. начальника Октябрьского отдела  Е.В. Макарова