Внимание! Долевое участие в строительстве

Одной из наиболее злободневных и болезненных тем новостей в нашей стране остается проблема так называемых обманутых дольщиков, т.е. граждан, вложивших свои деньги для улучшения жилищных условий, но в итоге оставшихся и без жилья и без денег. Анализируя причины, послужившие основанием столь печального итога, можно с уверенностью сказать, что незнание гражданами, норм действующего законодательства, которым в настоящее время регулируется данный вопрос, в немалой степени способствует нарушению законодательства «недобросовестными» застройщиками.

   В данной статье будут рассмотрены наиболее часто возникающие вопросы, связанные с долевым участием в строительстве объектов недвижимого имущества.

    1. Каким законодательным актом регулируются вопросы долевого участия в строительстве?

   Правоотношения в сфере привлечения денежных средств граждан и организаций для участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон).   В соответствии с п.1 ст. 1 Закона сфера его регулирования складывается из двух составляющих:

- во-первых,  регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости;

- во - вторых, закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

    2. Что должен содержать договор долевого участия в строительстве?

    Пунктом 4 статьи 4 Закона установлено, что договор долевого участия  должен содержать:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

-  цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

-  гарантийный срок на объект долевого строительства;

-  способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору

    При отсутствии в договоре условий, предусмотренных данной статьей, такой договор считается незаключенным.

    3. Подлежит ли государственной регистрации договор долевого участия в строительстве?

   В силу п. 3 ст. 4 Закона договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Законом.

   4. Кто может быть застройщиком?

   В силу ст. 2 Закона застройщиком, может быть только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства"  случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

   5. Какие гарантии качества объекта долевого строительства, должны быть предусмотрены договором долевого участия в строительстве?

  Статьей 7 Закона установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Кроме того, договором долевого участия в строительстве должен быть установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, который не может составлять менее чем пять лет.

   6. Как и когда застройщик должен передать объект долевого строительства?

    В силу ст. 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

   Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

     После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

     7. Как обеспечивается исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия в строительстве перед участником долевого строительства?

   В силу статьи 13 Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

    Кроме того, с 01 января 2014г. вступили в силу изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которыми исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия в строительстве может обеспечиваться поручительством банка, либо договором страхования гражданской ответственности, заключенным со страховой организацией.

Источник: Октябрьский отдел Управления Росреестра по Ростовской области